冠德建設 (2520 TT)

1.維持冠德中立評等，目標價25.9元。我們維持冠德中立評等基於：1) 冠德2012年
營收40.5億元，較市場普遍預期的45~50億元低，將導致2012年獲利低於市場預
期。2). 冠德2013年可完工的建案僅「美麗台北」、「鼎苑」、「誠臻邸 」，即使
已經計入因為IFRS制度轉換，而重複認列的36億元營收，2013年獲利也僅能與
2012年持平。預估2012、2013年EPS分別為2.0元和2.0元，2012年淨值21.6
元。3). 冠德眾所期待的信義計畫區豪宅，1Q13才真正開始動工，投顧預估要
2015年以後才能貢獻獲利。

2.冠德2012年營收40.5億元，年減18.1%，低於市場預期；投顧調降預估稅後淨
利至9.6億元，年減2.1%，EPS為2.0元：冠德2012年營收40.5億元，年減
18.1%，較市場普遍預期的45~50億元低。2012年主要認列的個案有「美麗
台北」、「誠臻邸」、「冠德鼎峰」、「冠德鼎苑」、「冠德中研」、「麗水
街A」等案。此外，冠德轉投資獲利亦低於市場預期。投顧將預估稅後淨利由
12.6億元調降為9.6億元(年減2.1%)，稅後 EPS由2.6元調降為2.0元。

3.2013年營收44.1億元，年增9.0%，預估稅後淨利至9.7億元，年增1.2%，EPS
為2.0元：冠德2013年完工個案僅「美麗台北」、「鼎苑」、「誠臻邸 」，
投顧預估分別認列25.0億元、14.0億元、1.8億元，其中約36億元的營收，
為因應IFRS制度轉換，而重複認列的。預估2013 年稅後淨利9.7億元，年增
1.2%，EPS2.0元。

4.冠德轉投資環球購物將新增三間商場，投顧預估環球購物2013年約貢獻
EPS0.4元：冠德持股比例84.0%的轉投資環球購物中心，2013年將新增新左
營、機場捷運A8站、新竹世博館站等商場，2013年底店數將達到6家。投顧
預估新增門店約1.0~2.0年可以達到損益兩平。由於2012年台灣百貨業景氣
不佳，環球購物營收雖成長，但獲利衰退幅度約10%~20%，投顧預估2013年
環球購物獲利貢獻為1.9億元，約貢獻EPS0.4元。

5.冠德信義計畫區豪宅將於1Q13動工，可推案量達177.0億元，投顧預估三案
共可貢獻稅前EPS約16.4元，須待2015年~2016年才能貢獻獲利：冠德「興
雅B」、「興雅C」、「興雅F」三案位於台北市信義計劃區松勇路和信義路五
段，為住宅區用地，基地面積共有 1,787坪，1Q13開工，預計2015年下半
年完工。若以每坪200萬元估算，總銷金額共177.0億元。投顧預估三案共可
貢獻稅前EPS約16.4元。目前營建用地共78.0億元。