標題: 謝國忠:打壓房市難抑泡沫
mary168
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發表於 2010-4-29 19:40 
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先探/謝國忠:打壓房市難抑泡沫

2010/04/29 11:53
謝國忠專欄;先探周刊授權刊載   隨著家庭部門債務增速遠高於存款增速,銀行系統越來越依賴於游資,也越來越容易受衝擊。一旦中國房地產泡沫破滅,將會給中國的銀行業造成災難性的後果。
為什麼是泡沫?國務院已出台了兩套信貸政策措施以限制炒房。第三套房的貸款被叫停,首付也從四0%升至五0%,同時取消了對第二套房的貸款優惠;這些措施已導致市場情緒發生了重大變化。但是,除非利率迅速並且大幅上升,否則,這些措施造成的心理影響可能很快就被消磨殆盡,房地產泡沫或將再度膨脹。 炒樓已成全民運動 當實際利率一段時間持續為負,人們存款的欲望就會下降,相反貸款的意願增加。二00九年,中國的家庭負債陡升四三.三%,達到八.二兆元。在二0一0年第一個月,再度攀升了七.九個百分點。一月,家庭負債增長總量相當於存款增長總量的二.七倍。目前,家庭債務總額已經達到了十兆元。政府的新舉措或許會將增速放緩。儘管如此,今年家庭債務總額仍可能高達十二兆元。 未來很長一段時間裡,家庭債務上升會超過存款上升,而二0一0年將成為這一時代的開端。換句話說,中國的家庭部門減小了銀行的流動性,而非增加。銀行體系的流動性變得更加依賴於「熱錢」,從而使銀行系統更加容易受到衝擊。這正是十年前香港、韓國和東南亞地區的情形。 中國的家庭負債水平已經越來越接近警戒線了。即便增勢放緩,在二0一一年仍可能超過十五兆元,大致相當於城鎮勞動力收入的一00%。更重要的是,家庭負債對中國來說還是新鮮事物,但上升之勢如此迅猛,已經敲響了警鐘。 最近瘋狂樓市的原因則是,人們擔心今後更買不起房。許多「中產階級」一直在存錢以改善住房條件,卻發現房價上漲的速度一直高於存款增速。他們擔心一步錯步步錯,永遠趕不上房價的增速,這促使他們現在盡可能借款買房。他們的想法是,與其追逐房價這樣飄忽不定的目標,還不如有一個固定的目標——債務。 除了對利率和通貨膨脹前景的理性關注,一些金融狂熱分子或極端「動物精神」分子,也正以空前的規模影響著中國的房地產市場。炒樓不再是富人或精明的溫州人的遊戲。全民都在談論樓價上漲,好像誰還沒入市或入市未深就虧了錢似的。年薪三萬元人民幣的人都要買三00萬元的房子,盡其所能借遍親朋,當然,還有銀行。 就目前中國的情況而言,必須儘快迅速提高利率,可以每次升高二七個基點。考慮到通脹前景以及「動物精神」爆發出的力量,即使這樣的增幅也很難與之抗衡。在我看來,未來十年中,中國的通脹率可能平均五%甚至更高。目前的利率水平有五個百分點的低估。 怎麼應對泡沫? 當利率遠低於均衡利率的時候,由於行業存在泡沫,經濟將始終難以穩定。這種不穩定的感覺讓不少分析師都認為不應當提高利率,但這將延長泡沫存續的時間,並以長期不穩定性的加劇換取虛假的短暫穩定。這種短視的心態只會帶來更多的痛苦,更多的不穩定,最終導致危機。 目前的房地產價格是「泡沫價格」,它要麼上升要麼下跌,反正不可能穩定。這也是政策兩難之處:如果政府不希望價格下跌,那麼不管採取什麼技術手段,價格還是會上升。所有政府干預行為只不過是在泡沫壯大的過程中引入了更多波動。最終的結果不會改變:沒錢,泡沫也就破裂了。 銀行體系堪憂 如果中國政府要控制泡沫,就必須提高利率,以消除負的實際利率。行政措施只能發揮次要作用。另外,政府必須做好準備,讓房價跌回正常水平。除非政府準備好了房價大幅回調,否則緊縮措施只是一廂情願。 隨著全球貨幣開始緊縮,利率水平可能會在二0一二年恢復正常,中國的房地產泡沫或將隨之破滅。這將會給中國的銀行業造成災難性的後果。 上一個地產泡沫在上世紀九0年代中期破滅,當時中國的銀行系統背負著四0%的不良貸款(NPL)。當然,銀行監管現在已經好很多了,但是,讓銀行通過審慎管理來對抗宏觀風險仍是癡人說夢。 大部分銀行貸款與房地產有關。乍一看,地產業的貸款占貸款總額的三分之一,但是其他貸款通常都以房地產作為抵押。地方政府通過「籌資迴圈」,占據了銀行貸款的絕大部分。他們通常以土地作為抵押,在過去七年裡,土地價格增長了許多倍,全國範圍增長可能超過了十倍,一些城市甚至超過了三0倍。一旦泡沫破裂,土地價格下跌七0%也沒什麼好驚訝的。 全國性房地產政策 泡沫破裂後,不良貸款回收率可能僅為五0%或更低。隨著人民幣貸款達到四0兆元的天量,泡沫破裂時,中國的銀行體系可能遭受的損失將在四兆元左右。目前,銀行的資本金水平遠遠不夠。中國的銀行正通過股市籌集約五000億元,用以補充資本金。這是很好的一步。在我看來,中國的銀行業應在市場可以承受的範圍內,盡可能籌集資金。 當銀行籌集了資本金後,為阻止銀行加大放貸,提高資本金要求將十分必要。例如,如果銀行自有資本金增加了五000億元,其貸款能力將增加十兆元。任何加速中國銀行業放貸的舉動,都將使整個系統更容易受到衝擊,同時也會讓泡沫變得更大,最終的後果將更加嚴重。政府應當讓銀行業在三年之內,把股權資本要求提升至八%。 如果中產階級根本無力購買房產,那麼整個經濟很可能失衡:一個小眾的、投機的、有錢的上層階級,加上一個為數很少的、負擔沈重的中產階級;同時,低收入階層則為數眾多、無樓可供。這樣的社會既不健康,又不穩定。中國不應朝那個方向發展。